当业主不交物业费时，物业公司可以采取以下措施：
了解原因
物业公司应通过电话询问、上门走访等方式了解业主拖欠物业费的具体原因。如果业主反映的问题是真实存在的，并且在物业公司的服务能力范围内，物业公司应当积极为业主解决问题，直到业主满意为止。
沟通与协商
物业公司应与业主进行有效的沟通和协商，可以通过召开业主大会、设立意见箱、建立微信群等方式，加强与业主的互动，听取业主的意见和建议，及时回应业主的关切。
改进服务质量
如果业主反映的问题确实存在，物业公司应当立即采取措施进行整改。例如，改善公共设施的维护、提升环境卫生、加强安全管理等。通过提高服务质量，赢得业主的信任和支持。
发放催缴通知书
在解决问题后，如果仍有业主不愿意交纳物业费，物业公司可以发放物业费催缴通知书，给予业主一定的宽限期。同时，在物业管理区域内的显著位置对拒不交纳物业费的人员名单进行公示，起到警示作用。
建立欠费抄告制度
对于机关、事业单位的工作人员，物业公司可以建立欠费抄告制度，将不支持物业管理工作和未及时交纳物业服务费的干部职工名单抄告给各单位，督促其配合物业管理工作并尽快交纳物业费。
司法诉讼
经过上述沟通和催缴后，如果仍有业主逾期不交纳物业服务费，物业公司可以通过司法诉讼的形式解决。根据《物业管理条例》第四十一条和第六十四条的规定，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，要求业主支付物业费并承担违约责任。
利用法律手段
根据《民法典》第九百四十四条的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
建立统一战线
业主可以通过业主群等渠道，联合其他业主共同表达对物业服务的不满，并通过集体行动来增加维权的力量和影响力。
讲究斗争策略
业主在拒交物业费的过程中，应当注意策略，避免采取过激行为，同时要整理好相应的证据，以便在必要时进行维权。
通过上述措施，物业公司可以有效地应对业主不交物业费的问题，维护自身的合法权益，同时也有助于提升物业服务的质量和业主的满意度。
